一直以来，德国的住宅政策在考虑住宅经济（房地产业）的同时，也被作为一项特别的社会政策来制定和监督。为了保证居者能住其屋，政府对不同地区、区位、等级的房屋租金制订了指导价，以保证房屋租金市场的稳定和控制居住者的支付成本。社会福利住宅作为社会保障的一部分，一直在住宅政策中对保障低收入家庭和其他弱势群体的基本利益起着极为重要的作用。

    德国的社会福利住宅一般由政府资助，由个人、非营利性住宅公司或自治团体建造，面向多子女家庭、残障人士、低收入人群、养老金较少或领救济金的居民。德国法律规定，对于经济收入低，或因为某一民族或宗教信仰，或是孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有责任提供福利性的社会住宅供其居住。在实施层面，这项福利主要以房租补贴制度的形式加以落实。根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的房租支付能力。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。（下图：柏林的社会福利住宅数量及分布图，来源：BLZ / Rita Böttcher。）

    柏林现有社会福利住宅172 629套，占柏林住宅总量的11%左右。其中大部分社会福利住宅位于柏林西面，两德统一后在柏林东面也兴建了数千套社会住宅。

    社会住宅的福利性应该体现在较低的租金水平和承租人的租金补贴上，然而，令人吃惊的是目前柏林社会福利住宅的租金比商品住宅的租金还要高出10%。造成这一现象的原因是，按照目前的住宅资助体系，柏林州每年投入到社会住宅的资助在逐年递减，按单位住宅面积、每年每平方米减少13欧分（0.13欧元），社会福利住宅的业主们便把这部分减少的“损失”追加到房租上，导致目前社会福利住宅的平均租金达到每平米5.34欧元（净租金），而市场的平均租金为4.83欧元。因此低收入家庭往往不愿承受这样的租金价格，导致空置的福利住宅已达12000套。
    针对这一现状，柏林城市发展局近期发表了一份“住宅促进”计划，其中社会福利住宅的租金控制被列入首先考虑的议题，将来这部分住宅的租金将显著降低，至少要比市场租金低10%。
    柏林州政府决定停止目前的资助递减措施，但这样做也不能保证社会福利住宅的租金就会便宜下来。因为，目前提供给社会福利住宅产权人的资助是以贷款形式发放的，并且是住宅建成30年后才开始偿还贷款。根据柏林市发展局的通告，目前尚未清偿的社会福利住宅贷款高达54亿欧元。现在人们找到的妥协办法是，住宅资助额不再递减，但还贷的日期将会提前。
    根据柏林投资银行的估计，如果在限定期限内偿还贷款的话，柏林州不能指望可以收回全部贷款，根据项目不同，可收回的贷款额在35%至100%之间。这样做的好处是住宅产权人的负债总量会减少，对柏林州而言就是钱可以早点“落袋为安”而不是要等到若干年之后，而对租户来说他们的租金将比市场上的房租价格更加低廉。社民党（SPD）的建设专家米歇尔-安特(Michael Arndt)表示，这样做的目的是建设真正的社会福利住宅，他表示将尽量争取在2011年的议会选举前使这项条例生效。
    如果一切顺利，这项措施明年可以出台，目前的问题是到底减免多少债务。根据城市发展局的说法，如果业主将房子改造成为退休者或适合老年人居住的房屋，或者进行节能改造的话，将获得更多的贷款减免。另外可减免的还包括房屋的维修基金贷款。但具体从何时起社会福利住宅的租金将低于市场价格还很难断定。
今后，50%的社会福利住宅将不再需要住宅证（Wohnberechtigungsschein，简称WBS，用于证明低收入或其他符合福利住宅居住条件的证明）也可以租用。柏林州计划减少社会福利住宅的比例，20年内将减少一半的社会福利住宅总量。
    对于城市发展局的这项政策建议，房屋出租人持肯定的态度，柏林-勃兰登堡住宅企业联合会（Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. ）主席马琳-肯（Maren Kern）女士认为这是一条正确的出路，但目前这项计划一些重要的细节还不清晰。这项建议对于住宅经济是有益的，放松了对租金和房屋居住者的限制，业主的贷款也可能减免。
（编译：墨林）
（2009-12-22）